Chuyên gia tư vấn: có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê?

Nhu cầu thuê phòng trọ, nhà ở tại Hà Nội, HCM hay các khu công nghiệp hiện rất cao. Cho thuê phòng trọ lại là hình thức kinh doanh được đánh giá là “siêu lợi nhuận”, vì thế không ít nhà đầu tư quan tâm phát triển. Vậy có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê không? Khó khăn và lợi ích như thế nào?

Có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê?

Với tình hình bất động sản, nhà đất hiện nay, không phải ai cũng có điều kiện để mua đất, xây nhà hay có một tổ ấm của riêng mình. Nhất là tại các thành phố lớn đang thu hút hàng triệu người dân dồn về học tập, làm ăn, sinh sống. Nhu cầu thuê chỗ ở vì thế cũng tăng rất cao, khiến hình thức kinh doanh xây, cho thuê phòng trọ cũng phát triển mạnh mẽ. 

Mặc dù là lĩnh vực kinh doanh “siêu lợi nhuận” song không phải nhà đầu tư nào cũng thực sự thành công, nhất là những bạn chưa có kinh nghiệm hoặc chưa tính toán kỹ lưỡng chi phí – lợi nhuận. Vậy có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê không? 

Hãy phân tích lợi ích và rủi ro và cân nhắc.

Lợi ích đầu tư xây phòng trọ cho thuê

Nhu cầu lớn: Nhu cầu nhà ở thuê ngày càng sôi động là điều không thể phủ nhận, đặc biệt là những thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng… là trung tâm giải trí, tiện ích hoặc gần bệnh viện, trường học,… Các khu công nghiệp, nhu cầu thuê phòng ở cũng rất cao. Dựa trên nhu cầu của nhóm đối tượng từ trung bình đến cao cấp mà số tiền có thể chi trả cho thuê nhà ở sẽ khác nhau.

Doanh thu hàng tháng ổn định: Hình thức kinh doanh này không lo bị lỗ vốn và tránh được lạm phát không như những ngành nghề kinh doanh khác.

Cơ hội gia tăng giá trị bất động sản: thực tế từ chuỗi phòng trọ cho thuê, bên cạnh dòng tiền thu về hàng tháng, giá trị bất động sản cũng tăng dần theo thời gian. Đây là lợi ích lâu dài và hấp dẫn mà nhà đầu tư cần tính toán đến.

Kênh trú ẩn an toàn: Cho thuê phòng trọ được đánh giá là hình thức đầu tư ít rủi ro từ lạm phát, đồng tiền mất giá, kể cả khi thị trường bất động sản biến động thì cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

Được trải nghiệm thực tế về việc đầu tư bất động sản: Với những người muốn kinh doanh sau này kể cả những ngành nghề khác thì việc mua đất xây nhà trọ cho thuê cũng là một trải nghiệm kinh doanh vô cùng quý giá, là cơ hội để tích lũy kinh nghiệm hữu ích.

Rủi ro khi đầu tư xây phòng trọ cho thuê

Mất thời gian: Khi mua đất xây nhà người đầu tư thường mất một số tiền lớn, nhưng để thu lại tiền gốc cũng như lợi nhuận thì phải trải qua thời gian lâu dài. Chưa kể người chủ cũng phải dành nhiều thời gian giám sát, quản lý, thu tiền hàng tháng, nhất là khi hệ thống phòng trọ lớn nằm dải dác.

Mất công quản lý: Ngoài việc tìm khách hàng cho thuê, người chủ cũng phải xử lý hàng tá việc liên quan như sửa chữa các thiết bị, đồ dùng trong phòng bị hỏng hóc, định mức chỉ số điện nước,… Thực tế để kiểm soát tốt chuỗi phòng trọ cho thuê, bạn phải học rất nhiều kỹ năng quản lý như một CEO.

Tiếp xúc với nhiều khách hàng phức tạp: Nếu không tìm hiểu các khách hàng ngay từ đầu thì có thể bạn sẽ gặp rắc rối lớn trong việc thuê phòng sau này. Đặc biệt là khách hàng thuê là đối tượng thường xuyên nhậu nhẹt, cãi lộn, gây rối, đánh nhau,…

Nguy cơ thua lỗ: Là một hình thức kinh doanh nên nếu bạn không tính toán kỹ thì nguy cơ thua lỗ là hoàn toàn có thể, nhất là trường hợp phải đi huy động vốn, vay ngân hàng thì áp lực tài chính là không hề nhỏ.

Hiểu rõ lợi ích và rủi ro của hình thức đầu tư xây phòng trọ cho thuê này, bạn sẽ tự tìm được câu trả lời cho mình. 

Kinh nghiệm kinh doanh phòng trọ cho thuê

Để hạn chế rủi ro khi đầu tư xây phòng trọ cho thuê, tham khảo kinh nghiệm từ những người đi trước và thành công là rất quan trọng. Dưới đây là một số chia sẻ giúp bạn hiểu rõ hơn về mô hình kinh doanh này, cách vận hành và các vấn đề cần quan tâm, tính toán.

Xác định rõ đối tượng để xây nhà trọ cho thuê

Trước khi có ý định cho thuê nhà trọ hoặc xây nhà trọ bạn cần phải xác định rõ đối tượng mình nhắm đến. Đối tượng đó thuộc phân khúc nào để từ đó xây dựng hoặc sửa sang nhà trọ một cách phù hợp. Thông thường nhà trọ sẽ có hai phân khúc khách hàng:

Người có thu nhập cao hoặc hộ gia đình

Nếu đối tượng thuê trọ của bạn nằm trong phân khúc này nhà trọ bạn xây phải ở gần trung tâm, gần những chỗ tiện nghi như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, siêu thị… Ngoài ra cần đầu tư xây dựng nhà trọ to rộng rãi thoáng mát, nội thất tiện nghi phải được trang bị đầy đủ những thứ cơ bản. Nhu cầu hiện nay diện tích phòng dao động từ 20 đến 30 mét vuông.

Giá cho thuê nhà sẽ giao động từ 2,5 đến 5 triệu đồng phụ thuộc vào diện tích phòng và số tiện nghi trong phòng.

Người có thu nhập thấp, công nhân hoặc học sinh, sinh viên

Với phân khúc người thuê trọ này, nhà trọ của bạn nên xây dựng gần các trường đại học hoặc khu công nghiệp vì người thuê chủ yếu là sinh viên hoặc người có thu nhập vừa hoặc thấp. Diện tích phòng cho thuê khoảng từ 15 đến 20 mét vuông.

Giá cho thuê thường dưới 2 triệu đồng, tùy thuộc vào số lượng người trong một phòng. Các loại phòng trọ này thường chỉ là phòng trống không có đồ.

Nếu bạn có một thửa đất rộng và muốn đầu tư lâu dài vào loại hình kinh doanh này, bạn nên xây theo mô hình chung cư mini cao tầng. Nếu diện tích đất của bạn nhỏ bạn có thể xây nhà nhiều phòng, sau đó cho thuê hoặc cho thuê nguyên căn cũng là một gợi ý hay.

Dự trù vốn để xây phòng trọ hợp lý

Xây phòng trọ để kinh doanh là hình thức đầu tư cần một nguồn vốn tương đối lớn. Bạn cần phải dự trù hết mọi khoản chi phí để tránh phát sinh quá nhiều những thứ không đáng có. Sau đó bạn có thể tự tính toán được số vốn của bản thân có đủ không, có thể chủ động vay mượn thêm từ người thân hoặc ngân hàng.

Kinh nghiệm là khoản tiền bạn vay không nên vượt quá 30% giá trị vốn xây dựng bởi sau khi xây dựng bạn còn có nhiều thứ phải lo, nhà hoàn thiện cũng chưa thể cho thuê ngay được cùng một lúc. Việc xoay vòng tiền ban đầu để trả nợ là rất khó.

Với những người mới bắt đầu, chưa hiểu nhiều về hình thức kinh doanh này nên đầu tư nhà trọ từ 10 đến 20 phòng. Dựa vào bản vẽ, vị trí xây dựng (giá đất) sẽ có thể dự trù kinh phí hợp lý. Nhìn chung người đầu tư phải có từ 600 triệu trở lên để đầu tư xây dựng và hoàn thiện.

Lên kế hoạch xây dựng và cho thuê phòng trọ một cách chi tiết

Xây nhà trọ hay làm bất cứ việc gì thì chuyện lên kế hoạch đều rất quan trọng. Bạn nên có một kế hoạch chi tiết về tiến độ công trình, tổng chi phí, đất đai… để giảm rủi ro tổn thất về tài chính. Kinh doanh cuối cùng vẫn là lợi nhuận. Vì thế phải tính toán làm sao để sớm thu được tiền về nhất và lâu dài nhất.

Hãy nhớ rằng vị trí và diện tích là hai thứ quan trọng chủ nhà trọ cần để ý đến đầu tiên. Nếu bạn không tìm hiểu mà xây dựng một khu trọ xa trung tâm, không gần trường học hay khu công nghiệp thì rất khó tìm người thuê, nếu có thì theo thời gian người ta cũng sẽ chuyển đi đến những nơi gần với chỗ làm hơn. 

Kinh nghiệm khi tìm người thuê trọ

Dù là chủ phòng trọ hay người môi giới cho thuê thì khâu tìm kiếm người thuê phòng trọ cũng là một khâu gặp không ít khó khăn. Với những người không có kinh nghiệm trong lĩnh vực này lại càng khó hơn.

Đối với những nhà trọ ở những vị trí đẹp, ngay cạnh các trường học hoặc khu công nghiệp, bạn chỉ cần treo một tấm biển cho thuê phòng trọ thì sẽ có người tự tìm đến hỏi thuê. Còn đối với những nhà trọ ở trong hẻm hay cách xa những khu trên một chút thì cần tìm đến các kênh hỗ trợ để tiếp cận dễ dàng hơn với người thuê:

Quảng bá cho thuê phòng trọ trên các website mua bán bất động sản

Đây là một cách tìm kiếm khách hàng hiệu quả cho bạn. Mỗi ngày những trang như muaban.net, batdongsan.com hay thậm chí trên chotot có rất nhiều tin đăng cho thuê nhà trọ ở nhiều địa điểm khác nhau. Chính điều này đã tạo cho nhiều người thói quen khi tìm phòng sẽ truy cập vào các trang web này đầu tiên.

Hơn nữa các tin đăng bình thường trên trang này lại hoàn toàn miễn phí. Bạn chỉ cần chăm chút hình ảnh, thông tin về phòng cho thuê rõ ràng thì sẽ sớm cho thuê được. Khi đăng các tin cho thuê này, hãy chú ý về tiêu đề, nội dung sao hấp dẫn, đáng tin cậy và cung cấp đủ thông tin như: Cho thuê phòng trọ chính chủ cách A 1km, Chính chủ cho thuê phòng trọ giá rẻ gần chợ,… Tâm lý chung của khách thuê trọ thường không muốn qua môi giới vì họ sẽ phải mất thêm một khoản.

Nếu muốn tin đăng của bạn ghim top và tiếp cận được với nhiều khách hàng hơn, bạn có thể cân nhắc bỏ ra khoản chi phí nhỏ để tin lên Top (tùy theo các website bất động sản rao vặt). 

Đăng tin cho thuê phòng trọ trong các nhóm trên mạng xã hội

Đăng tin trong các nhóm trên mạng xã hội cũng là một lựa chọn hay. Mỗi thành phố, địa phương đều có những nhóm cho thuê phòng trọ riêng, phòng trọ ở đâu bạn nên tham gia các nhóm đó để đăng bài. Cũng cần lưu ý nội dung và chăm chút hình ảnh để bài viết của bạn thu hút hơn.

Mô hình kinh doanh phòng trọ kiểu mới

Ngoài 3 mô hình kinh doanh phòng trọ truyền thống là: phòng trọ giá rẻ cho người thu nhập thấp, phòng trọ giá bình dân, căn hộ cao cấp hoặc nhà nguyên căn thì Mô hình Homestay, ký túc xá hiện đại đáng là xu hướng mới được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Chúng ta sẽ tìm hiểu rõ cả 4 mô hình này:

Mô hình kinh doanh phòng trọ giá rẻ cho người thu nhập thấp

Với mô hình hình này, khách hàng chủ yếu là người lao động tự do, công nhân, sinh viên,… những người có mức thu nhập thấp. Ưu điểm của mô hình này này bạn sẽ không cần phải bỏ nhiều chi phí đầu tư cơ sở vật chất, khách hàng cũng tương đối đông đảo. Ngược lại, bạn sẽ gặp rủi ro về an ninh và cần chú ý nhiều hơn đến vấn đề giữ gìn trật tự trị an.

Nếu xác định phân khúc khách hàng là người thu nhập thấp thì vị trí xây dựng phòng trọ cần phải gần các khu công nghiệp, trường đại học, không cần thiết gần khu vực trung tâm.

Thông thường mức giá trung bình của nhà trọ giá rẻ sẽ dao động từ 1 triệu cho đến 3 triệu đồng với diện tích từ 10 – 25m2. Có thể xây dựng phòng trọ thuê theo mô hình nhà cấp 4 nếu diện tích đất rộng hoặc nhà tầng nhiều phòng nếu diện tích hạn chế. Với mô hình này bạn cần quan tâm đến thủ tục đăng ký kinh doanh nhà trọ cần phải có.

Mô hình kinh doanh phòng trọ giá bình dân

Với mô hình phòng trọ phân khúc bình dân, khách hàng của bạn sẽ có mức thu nhập cao hơn, đồng thời cũng yêu cầu điều kiện nơi trọ tốt hơn. Những người này không có đủ điều kiện để mua nhà nhưng có mong muốn được sinh hoạt trong môi trường tiện nghi, an ninh đảm bảo. Do điều kiện sống của người dân hiện nay ngày một nâng cao, mô hình kinh doanh phòng trọ này cũng đang dần chiếm vị trí chủ đạo.

Để xây dựng mô hình này, bạn cần chọn vị trí phòng trọ gần các khu vực trung tâm, nơi có nhiều công ty, hạ tầng phát triển tốt. Trung bình diện tích phòng trọ nên rộng từ 25 – 50m2 thoải mái cho một cặp vợ chồng hay gia đình nhỏ. Bên cạnh đó, bạn cũng nên trang bị lắp đặt sẵn các đồ gia dụng cơ bản như tủ lạnh, bếp nấu ăn, giường, điều hòa, bình nước nóng lạnh,…

Trung bình mức giá thuê 1 phòng trọ bình dân sẽ dao động từ 3,5 triệu đến 6 triệu/tháng.

Mô hình cho thuê căn hộ cao cấp, nhà nguyên căn

Mô hình kinh doanh phòng trọ này hướng dẫn các đối tượng là nhóm sinh viên, gia đình hay nhóm bạn thân thiết tin tưởng lẫn nhau, có tài chính tốt, ổn định. Những người này có mong muốn cùng nhau thuê một nơi trọ rộng rãi, yên tĩnh, điều kiện an ninh tốt và thoải mái đi lại.

Với mô hình kinh doanh này, bạn cần đặc biệt lựa chọn vị trí cho thuê phải là nơi có điều kiện hạ tầng tốt, thuận lợi sinh hoạt như khu đô thị, tòa nhà chung cư,… Nội thất bên trong thì cũng cần đầy đủ những vật dụng cơ bản, cần thiết nhất với chất lượng tương đối tốt. 

Hiện nay, mức giá thuê trung bình cho căn hộ, nhà nguyên căn sẽ dao động tương đối lớn, tùy vào địa điểm, có thể từ 7 triệu cho đến 15 triệu/tháng.

 Mô hình homestay, ký túc xá hiện đại

Những năm gần đây, mô hình kinh doanh phòng trọ kiểu homestay, ký túc xá mới nổi lên và được nhiều người ưa thích bởi giá rẻ nhưng chất lượng tốt. Thông thường kinh doanh phòng trọ dạng này sẽ là một phòng lớn và trang bị nhiều giường tầng như ký túc xá sinh viên. Khu vực vệ sinh, nấu ăn ở khu vực riêng và đầy đủ các trang thiết bị cần thiết và tiện nghi.

Đối tượng chủ yếu của mô hình kinh doanh này là sinh viên hay những người chưa có gia đình có mức thu nhập khá, có yêu cầu điều kiện sinh hoạt vừa phải. Mặc dù có nhiều ưu điểm như vậy nhưng người thuê trọ nên có tính cách cởi mở, bởi sẽ thường xuyên sinh hoạt, sử dụng chung vật dụng, không có nhiều không gian riêng tư.

Hi vọng những thông tin cung cấp trong bài viết này đã giúp bạn đọc phần nào giải đáp được thắc mắc có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê không? Dù có rủi ro nhưng vẫn rất nhiều người chạy theo xu hướng đầu tư này vì lợi nhuận và nhiều lợi ích khác nó mang lại, tuy nhiên hãy cân nhắc và lên kế hoạch thật tốt để tối ưu kế hoạch của mình.